Un opérateur de patrimoine

L’opérateur Histoire et Patrimoine se déclare « opérateur de patrimoine ». Il refuse le terme de promoteur car il est non seulement réalisateur de réhabilitation haut de gamme et vendeur des surfaces réalisées mais aussi gestionnaire des copropriétés créées et gestionnaire locatif. C’est un positionnement logique puisque les appartements « investissement Malraux » n’ont pas intérêt à être habités par les propriétaires mais plutôt offerts à coût maitrisé à la location, pendant 9 ans. En effet la loi Malraux permet via un dispositif immobilier d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 30% sur le prix d’un immeuble éligible dont on supporte des gros travaux de rénovation.
C’est le cas de l’immeuble du 35 de la rue des Maréchaux, de par son bâti début 20^e spécifique qui domine le quartier Notre Dame et son grand jardin.

Une construction du début du 20^e siècle

L’ex-hôpital de jour a toujours été un établissement dédié aux soins, en lien probablement avec l’Hôtel Dieu sur les quais, l’historique 1^er hôpital de Pontoise. Une sorte de couvent, tenu par des sœurs, explique qu’on retrouve des vitraux aux rez-de-chaussée avec une grande hauteur sous plafond. C’est à ce titre que la construction est accompagnée d’un très grand jardin, sans doute maraîcher à l’origine, accessible par un petit pont traversant la Viosne qui borde la bâtisse. Désaffecté depuis plus de 15 ans par l’Hôpital René Dubos qui en était propriétaire il finissait par menacer ruine… Il est donc heureux que la décision de vente, redonnant un avenir à cet immeuble, ai enfin pu être prise

Le projet de rénovation

L’immeuble gardera ses façades inchangées qui seront bien entendu restaurés là où il y a besoin. Sa toiture sera refaite. Il abritera 16 appartements dont certains en duplex. La cour sera réaménagée en un parking de 12 places amélioré en végétalisant entre les bandes de roulement, il comportera une aire de stationnement vélos. Les deux maroniers remarquables seront conservés. Le disgracieux escalier de secours sera supprimé comme les extensions modernes et les cabanons annexes. Seule l’extension côté sud sera conservée et transformée en duplex. Le jardin deviendra celui de la copropriété à l’usage de tous les habitants.

Il était encore trop tôt pour avoir plus d’information sur la répartition réelle des appartements. Bien qu’il soit élevé l’immeuble n’aura pas d’ascenseur : ne dépassant pas les 4 étages cela ne sera pas obligatoire et pour les architectes le monte-charge actuel ne parait pas transformable en ascenseur aux normes en vigueur. Ils déclaraient cependant avoir trouvé des astuces pour faciliter la vie dans un immeuble élevé malgré ce manque évident. L’accessibilité handicap sera garantie pour les appartements du bas. L’architecte répondit sur les « astuces » qu’il s’agissait de la création de duplex aux deux derniers étages et l’installation les logements étudiants plus petits à mi-hauteur. Les caves ne seront pas réutilisées et resteront inaccessibles à cause de la Viosne toute proche. Le chauffage sera tout électrique mais sans pompe à chaleur, le diagnostic thermique serait D car on ne pouvait faire qu’une isolation thermique par l’intérieur. L’isolation phonique sera renforcée grâce à une chappe béton au moment de la réfection des planchers. Il a été annoncé que le retour sur investissement se ferait sur la base de 4 800€ le M2 mais seulement après toutes les déductions fiscales liées aux travaux qui seront intégralement réglées aux futurs propriétaires bailleurs. Cela parût coûteux aux riverains pour des appartements sans cave, ni balcon

Les questions des riverains

Les riverains étaient tous satisfaits de savoir que cette friche ne durerait plus trop longtemps. Ils étaient plutôt positifs pour ce projet au vu d’un projet précédent « nettement moins qualitatif ». Ils se sont montrés inquiets du maintien des grands marronniers, de la limitation à 12 parkings pour 16 logements (c’est que permet la législation et la proximité des transports en communs : Gare, Bus) , des nuisances du chantier (charte chantier à faible nuisance, car une restauration fait plutôt appel à des artisans ce qui évite les énormes camions et la présence de grue), de la nécessité de sécuriser la circulation des abords de l’école des Lavandières.
Pour le calendrier il est prévu un début de commercialisation au 1^er Trimestre 2024 après obtention du permis de construire, le lancement des travaux en 2025 en commençant par le « curage » de ce qui ne peut être gardé pour une livraison aux environs du 1^er Trimestre 2027…

Aménagements de voirie reculés mais volonté de concertation pour les riches

Les interrogations sur l’importance de l’entretien des murs qui bordent la Viosne et l’inventaire de ses lavoirs, celui de la rue de l’abreuvoir, site touristique mitoyen du projet, sont restées sans réponse tant du côté « opérateur de patrimoine » que du côté de la Ville, dont les 3 adjoints qui accompagnaient la maire.

Pour calmer les inquiétudes des riverains sur les autres friches urbaines du quartier Notre-Dame comme l’ancien garage Filiol ou l’hôtel des ventes, M^me la Maire faisait la promotion de l’opération cœur de ville qui vient d’être lancée pour le quartier Notre Dame. Elle assurait un réaménagement urbain et une refonte de l’offre commerciale en concertation avec les habitants et proclamait la constitution du comité de pilotage en Juillet.

M^me La maire annonçait par ailleurs que la réfection de la rue des maréchaux « qui était prévue cette année » était reportée à la fin des travaux (2027) car l’agglomération allait entreprendre la réhabilitation des canalisations. Les riverains devaient se consoler en apprenant que la voirie entre le virage de l’église et la place de la piscine serait remise à neuf cet été. Une nouvelle réunion publique est prévue le 23 Juin à 19h à l’école du parc aux charrettes pour présenter le chantier.

Pour aller plus loin :

Le site d’Histoire et Patrimoine
Le site expert impôt sur la Loi Malraux
Le topo générique de la caisse d’épargne sur l’investissement immobilier