Les arguments des propriétaires de boxes.

Parmi les propriétaires qui n’ont pas encore vendu leur parking, le prix proposé pour un box simple (2500 + 500 euros), (4000 + 800) pour un box double apparait généralement comme insuffisant, voire très insuffisant, et non représentatif de la perte financière qu’ils supporteront.

Le constat de vétusté de l’ensemble des box, sur laquelle s’appuie l’estimation proposée, n’est pas partagée par ces propriétaires. Certains ont déjà réalisé des travaux de sécurisation de leur box pour un coût proche de celui proposé par le projet pour le rachat du box. Ils évoquent des évaluations allant jusqu’à 15 000 euros par box et la perte de valeur à la revente des appartements dépourvus de boxe ..

L’absence de certitude sur la pérennité du prix de location de 50 euros / mois dans la durée rend la proposition de rachat encore moins intéressante selon ces s propriétaires. Ils avancent qu’ils auront reversé en loyers l’intégralité de la somme reçue pour l’achat de leur box en au plus 5 ans.

Question complémentaire du rapporteur

Un coût de 2500 euros + 500 euros de remplois, soit 3000 euros, est prévu pour l’acquisition des 304 boxes. Ce prix a été déterminé par la Direction Départementale des Finances Publiques du Val d’Oise, sur la base de la valeur la plus basse de l’étude réalisée, sur laquelle une décote de 10% pour enclavement est appliquée. Cette étude, qui s’appuie sur 6 ventes représentants 7 boxes, ne précise pas l’état des boxes vendus. Le rapporteur demandait donc de préciser les éléments qui ont conduit à considérer l’estimation la plus basse de l’étude comme la plus représentative de l’état des boxes du quartier de Marcouville.

La réponse de la CACP sur l’estimation du prix par les domaines

Le maître d’ouvrage répond que la procédure d’estimation a été réalisée par les services d’évaluation de la Direction de l’Immobilier de l’Etat garantes de définir le juste prix tant pour les vendeurs que pour la collectivité dont les fonds sont publics. Cette évaluation a été faite selon une méthodologie dite comparative sur la base de bien similaires géographiquement proches ajustées selon l’état général. N’ayant pas trouvé de box vendus sur Marcouville, ces derniers étant toujours vendus avec un appartement les services ont comparé avec des parkings fermés situés dans les résidences 30 rue
d’Oraison à St Ouen l’Aumône et rue du Chemin Dupuis Vert à Cergy, s’agissant de grandes résidences construites respectivement en 1972 et en 1980. Les prix de vente relevés apparaissent entre 2750 et 6500€/box, soit une moyenne de 5 275€.

Considérant la structure du sous-sol de Marcouville, l’état général de vétusté du parking (problématiques structurelles, fuites, absence de portes coupe-feu…), les mésusages et trafics nécessitant la présence d’une équipe de sécurité à la charge des copropriétaires, l’état d’entreô€†Ÿen des box, l’enclavement du site, la direction de l’immobilier de l’Etat, dans son avis du 02 février 2024, a estimé :
–  Sur la base de 50% de la valeur moyenne arrondie de 5275€, soit 2 500€ pour les box simples,
–  4000€ pour les box disposant d’une double profondeur.
Les indemnités de remploi ont été calculées selon les barèmes en vigueur : prix inférieur à 5000€ = 20% du prix soit respectivement (550 et 800 Euros).
La collectivité précise qu’elle prend à sa charge les frais d’établissement d’état-datés par le syndic (380€) ainsi que les frais notariaux.

Un prix unique et identique pour chaque box a été retenu pour des raisons d’équité entre les propriétaires considérant d’une part que les box font partie d’un même ensemble de parking et bénéficient du même contexte au niveau résidentiel.

Sur ces bases la collectivité a envoyé en Juillet 2024 à l’ensemble des propriétaires des offres d’acquisition à l’amiable pour un montant de :
– Box simple : 3000€ soit Prix de 2500€ + une indemnité de remploi de 500€.
– Box double : 4800€ soit Prix de 4000€ + une indemnité de remploi de 800€.
Elle y a précisé que les propriétaires bénéficiaient d’une garantie d’accès à un box fermé à l’issue des travaux.

Par ailleurs ERIGERE s’engage à louer les places de stationnement à un loyer autour de 50€ par mois charges comprises (valeur 2023) soit un prix inférieur à celui payé par les locataires actuels d’ERIGERE tout en réalisant l’entretien et la gestion du parking. L’évolution de ces loyers sera indexés sur l’indice de révision des loyer (IRL).

La collectivité a calculé que les baisses de charges attendues mensuellement pour les propriétaires à l’issue des travaux, en tenant compte de ce loyer et des économies générées par le projet, sont estimée à environ 36%. Pontoise Ensemble souligne que cette référence à la baisse de l’ensemble des charges biaise le calcul de la baisse réelle des charges de parking. Les 36 POUR CENT d’économie évoqué incluent en effet la correction de l’inégalité subie pendant 50 ans par les résidents des Hauts de Marcouville : la Ville de Pontoise ne prenait en charge que de façon bien trop partielle les espaces publics , voirie et espaces verts qui de fait équivalent à une bonne partie du centre ancien..

L’appréciation du commissaire enquêteur

Il reconnait que les procédures normales d’évaluation des biens ont été suivies par le porteur du projet, qui a saisi pour cela la Direction de l’Immobilier de l’Etat rattachés à la Direction des Finances Publiques de l’Etat. Les prix retenus correspondent à ceux préconisés par la Direction de l’Immobilier de l’Etat sur la base de biens jugés similaires, en l’absence de box vendus dans le quarter sur la période considérée. L’indemnité de 500 euros de remplois, non obligatoire à ce stade, a par ailleurs été retenue dans l’offre faite aux propriétaires.

Pour autant, le montant proposé lui parait faible au regard :
– de l’absence de box à vendre en ÃŽle de France à moins de 10 000 euros constatée par le commissaire enquêteur au moment de l’enquête (source : se loger ; logic-immo), sans pour autant que cette somme ne constitue une indication de prix de rachat qui pourrait être considéré comme juste,
– de l’absence de prise en compte de l’état individuel des box et des travaux de rénovation réalisés par certains propriétaires,
– de la perte de valeur des appartements au moment de leur vente dans le futur, qui ne bénéficieront plus d’une place de parking non assortie d’un loyer.

Concernant le prix d’environ 50 euros par mois envisagé (40 euros + 10 euros de charges environ), celui-ci est inférieur au prix actuellement proposé par Erigère à Marcouville. Les loyers seront indexés sur l’indice de révision des loyer (IRL) ; ils seront donc maîtrisés.
Le commissaire enquêteur ne souligne pas que les propriétaires bénéficieront au long cours d’un avantage financier sur les locataires Erigère pour l’usage d’un même parking rénové. Ce qui rend le contrat moins inéquitable du coup. Location à prix minorée garantie.

Conclusions motivées et avis du commissaire enquêteur

Le commissaire-enquêteur regrette que d’autres options que l’expropriation n’aient pu être trouvées pour répondre à la demande de l’ANRU.

Le montant proposé, bien qu’il intègre l’indemnité, non obligatoire à ce stade, de 500 euros de remplois, lui semble cependant peu élevé au regard des biens similaires disponibles à la vente en ÃŽle-de-France au moment de l’enquête.
Il ne tient par ailleurs pas compte de l’état individuel de chaque box ni de la perte de valeur des appartements au moment de leur vente dans le futur, qui ne bénéficieront plus d’une place de parking non assortie d’un loyer.

Pontoise Ensemble espère que le montant de l’indemnité soit revu de façon plus équitable pour ne pas handicaper le déroulement du projet qui va au-delà du bien être des seuls 3500 habitants de la résidence.

Les leçons des erreurs des années 1970 ont été tirées. La tendance de notre 21^e siècle pour les communes est donc d’éviter les difficultés de l’intrication propriété privée et espace public. Pour les habitants de leurs quartiers neufs animés par un espace public coiffant les parkings privés et publics, elles prennent l’habitude de ne proposer que la location. Si cela devient coutumier, la non propriété du stationnement des appartements de la résidence rénovée des Hauts de Marcouville ne sera peut-être pas si handicapante.